新型冠状病毒感染的肺炎疫情下开发商能否适用不可抗力条款免除逾期交房的法律责任

作者：毛轩

新冠肺炎疫情暴发以来，全国各地纷纷启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，依法采取了延迟复工等紧急防控措施。在这种情况下，可能导致很多企业已经签订的合同无法及时履行或履约不能，面临违约或解约风险。
笔者作为房地产开发企业的法律顾问，近期接到咨询的问题大都集中在目前发生的新冠肺炎疫情是否属于不可抗力？房地产开发企业能否基于不可抗力而免于承担逾期交房的法律责任？
对此，笔者根据自己对法律概念的理解以及结合房地产开发企业法律顾问的执业经历，谈一些粗浅的认识。

一、想要引用法律规定的不可抗力条款免责，首先需了解什么是法律规定的“不可抗力”。
关于“不可抗力”，《民法通则》第一百五十三条对其的表述为：“本法所称的不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”；《民法总则》第一百八十条第二款对其所下的定义是：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”；《合同法》第一百一十七条第二款对其的定义是：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。
从法条表述来看，现行《民法总则》《合同法》与《民法通则》的规定并无区别，有关不可抗力的定义亦未发生实质变化，仍然是众所周知的“三不能”要件。而当前发生的新型冠状病毒感染肺炎疫情，是否属于法律规定的不可抗力呢？对此，全国人大常委会法工委发言人，研究室主任臧铁伟于2020年2月10日就疫情防控中社会普遍关心的法律问题进行解答时曾说：“当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应的疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。
根据全国人大常委会法工委的上述解读以及笔者对于不可抗力法律概念的理解，笔者认为此次发生的新型冠状病毒感染肺炎疫情属于《民法总则》《民法通则》及《合同法》中规定的不可抗力。

二、不可抗力不等于部分或全部免除责任，还需具备主观、客观、存在法律上的因果关系等条件。
01
主观方面：当事人在订立合同时不知道或不应当知道或无法预见到发生疫情或疫情的发生；
02
客观方面：合同履行期间，为控制疫情的蔓延和传播，政府及相关部门采取了延迟复工或交通管制等措施；
03
疫情影响与合同未能按约履行之间存在法律上的因果关系，即疫情是因，未能按约履行是果，两者存在法律上的关联。
对于新冠肺炎疫情发生后签订的合同或者当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

三、主张不可抗力免责，不能按约履行合同的一方仍需完成法定的举证义务。
需要明确的是，即便属于不可抗力，即便具备主观、客观、因果关系等条件，但对于承担房屋交付义务的房地产开发企业而言，仅满足上述条件是不够的，房地产开发企业还需完成法定的举证义务。
根据《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。
因此，在发生不可抗力导致合同不能按约履行时，房地产开发企业应及时搜集不可抗力发生及产生影响的证据，并及时通知对方。

四、根据不可抗力发生后对合同履行的影响程度，处理结果呈现多样化。
01
疫情对合同履行没有影响的，基于合同法规定的诚实信用原则，当事人应当按约继续履行；
02
疫情对合同履行虽有一定影响，但未出现合同目的无法实现等情形时，合同当事人可以采取协商变更履行期限、履行方式、部分合同内容等方式继续履行合同；
03
因疫情形势和政府及有关部门采取的疫情防控措施导致合同目的无法实现，当事人可基于《合同法》第九十四条第（一）项规定请求解除合同。

综上所述，笔者认为，目前发生的新型冠状病毒感染的肺炎疫情这一公共卫生事件，由此启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应以及依法采取的延迟复工等紧急防控措施属于不可抗力，若因此导致合同无法按约履行的，负有履行义务的一方可以部分或全部免责，但应在合理期限内提供不可抗力证明以及遵循诚信原则及时通知合同相对方。                                         甘肃勇盛律师事务所毛轩律师